2023 아파트 중도금 대출 조건 및 한도

 안녕하세요!  오늘은 아파트 중도금 대출에 관한 정보를 알려드리려고 합니다.

 

⭐ 목차 ⭐

1. 아파트 중도금 대출
2. 부동산 대출 용어 및 개념 
3. 중도금 대출 조건 및 한도
4. 보증금 대출 Q & A

 

설명해드리기에 앞서 요즘 정부에서 주는 지원금이 정말 다양한데, 그냥 모르고 지나쳐서 못 받아 가시는 분들이 정말 많더라구요.

 

지금 당장이라도 받을 수 있는 지원금이 있으니 놓치지 말고 꼭 확인해보세요! 😉

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아파트 중도금 대출이란?

아파트 중도금 대출이란 선분양을 받은 아파트의 입주 예정자에게 아파트 건설 기간 동안 중도금을 빌려주는 대출 제도입니다. 

 

현재 우리나라의 경우 부지만 확보한 상태에서 아파트를 선분양하는 방식을 취하고 있는데 이러한 특수성을 반영한 한국만의 독특한 대출상품으로 생각하시면 됩니다. 

 

오늘 중도금 대출 설명에 앞서 보다 쉬운 이해를 위해서는 몇 가지 대출 용어에 대한 선행 이해가 필요할 것으로 생각됩니다.

 

안 그래도 복잡한 대출 과정 때문에 골치가 아픈데 DSR, DTI, LTV 등 뭐이리 용어가 많은지.. 답답하셨분들 참 많으셨을 겁니다. 중도금 대출 설명에 앞서 아래에서 간단하게 용어 개념부터 설명해드릴테니 천천히 읽어보시기 바랍니다.

 

 

부동산 대출 용어 및 개념 확인

🔶 LTV(주택담보대출비율)

우선 LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 담보가치 대비를 하여 최대로 받을 수 있는 대출 가능 한도를 말합니다. 

 

보다 쉽게 말하자면 담보 가치(주택가격)에 대하여 대출을 받을 수 있는 비율입니다.

 

보통 담보대출 진행 시, 은행에서는 주거지에 대해서 담보를 잡게되고, 이에 대해 대출을 해 줄 때에 받을 수 있는

최대한도를 말한다고 보시면 됩니다.

 

만약, 주택담보대출비율(LTV)이 60%이고, 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 3억(5억×0.6)이 됩니다.

 

 

🔶 DTI(총부채상환비율)

DTI는 Debt to Income의 약자로 주택을 구매하려는 사람이 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도입니다.

 

주목 할 점은 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 결정하는 기존의 주택담보대출비율(LTV)와는 다르게 DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보 가치가 높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없습니다.

 

이는 은행의 무분별한 대출 관행과 채무자의 부실 부채 상환을 방지하려는 일종의 정부 방책이라고 보시면 됩니다.

 

🔶 DSR(총부채원리금상환비율)

DSR은 Debt-Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 말합니다.

이는 대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인데요, 가계가 연소득 중에 주택담보대출과 기타대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지를 나타내는 지표입니다.

DTI와의 차이점을 보면 DTI는 소득대비 주택담보대출 금융부채로 대출한도를 정하는 것에 반해, DSR은 소득대비 전체 금융부채를 따지는 것으로, 주택담보대출 원리금에 신용대출, 자동차할부, 학자금대출 등이 모두 포함되며, 2022년 1월부터는 카드론까지 포함되었습니다.

 

 

 

중도금 대출 조건 및 한도 확인

서울 아파트를 기준으로 봤을 때 분양가 9억 이하, 40%에 한해서만 중도금 대출이 가능합니다.

 

최대 3.6억(9억 * 0.4%)원 까지만 대출이 가능하고, 나머지 돈은 자비로 충당해야  한다는 이야기 인데요, 즉, 쉽게 말해 적어도 분양가의 60% 금액은 가지고 있어야 서울에서 아파트를 살 수 있다는 말입니다.

 

출처 : 뉴시스 전진우 그래픽 기자 

2022년 1월부터 모든 가계대출의 합이 2억원을 넘기게 되면 차주별 DSR 규제를 받게 됩니다.

꾸준히 높아지고 있는 대출 승인 난이도가 또 한 단계 올라가면서, 올 한해 대출 규제가 더 심해질 것으로 예상됩니다.

규제지역별 중도금 대출 한도율

​

중도금대출은 지역별로 대출한도가 달라집니다.

 

투기과열지구 40%, 조정지역 50%, 비조정지역 60%입니다.

 

분양가의 40~60%를 차지하는 중도금은 총 6차례에 거쳐 내야 하는데요, 비조정지역이라면 중도금 60% 모두 대출이 가능합니다.

조정지역에서 중도금대출 50% 중 10%는 대출 진행없이 본인 돈으로 충당하셔야 하고, 중도금대출이 6번에 나누어 진행된다면 마지막 회차에 자납하시면 됩니다.

 

6회차 중도금 납입일에 납입금액이 부족한 경우에는 연체이자를 조금 물더라도 잔금시까지 연장 할 수도 있습니다.

 

차주단위DSR 계산시 예외적으로 제외되는 대출​

1) 분양주택에 대한 중도금대출
2) 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
3) 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등
4) 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검대리론, 대학생·청년 햇살론 등)
5) 3백만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
6) 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
7) 주택연금(역모기지론)
8) 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
9) 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
10) 보험계약대출
11) 상용차 금융
12) 예적금담보대출
13) 할부·리스 및 현금서비스

 

중도금 대출 Q & A

Q. 총 대출이 2억원을 초과한 상황에서, “전세대출이나 중도금대출”을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되나요?

​A. 내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류됩니다. 따라서 향후 추가대출 신청시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나 ②추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출이 불가능합니다.

​

 다만, ①/②에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급이 가능합니다.

① 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출

② 정책적 필요성에 따라 취급한 대출

③ 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등

 

Q2. 기존에 총 대출이 2억원을 초과하는 경우는 DSR규제비율을 넘어서는 대출부분을 상환해야 하나요?

​A2. 대출관련 규제 신설시, 이를 소급해서 적용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있습니다. 즉, 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제방식이 적용되는 것이며, 기존의 대출에 소급적용하여 대출을 회수하는 등의 경우는 없습니다.

 

 차주단위 DSR 규제 적용대상

출처 : 금융위원회 BLOG

​

Q3. “차주단위DSR 2단계 시행 전 분양”받은 사람들도 잔금대출 취급시 총대출액이 2억원을 초과한다면 차주단위DSR 적용대상인가요?

※예시: 2021년 5월 입주자모집공고 및 분양 → 2022년 1월 차주단위DSR 2단계 시행 → 2024년 1월 잔금대출 3억원

​

A3. 차주단위DSR 2단계 시행일(2022년 1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상 입니다.

 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고*가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다. 이는 잔금대출 차주의 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제변경시에도 계속 견지해왔던 방식입니다.

* 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가

 

 

[출처] 금융위원회

 

 

 

지금까지 아파트 중도금 대출에 대해서 알려드렸는데요, 함께보면 도움될 만한 글 아래 공유해드릴테니 읽어보시기 바랍니다.

 

 

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